Canadá – “Posted Rate” dos grandes bancos. O que você precisa saber?

Por Andreia Brazil, Mortgage Broker licenciada para trabalhar em todo Canadá https://andreiabrazil.ca – Facebook: Andreia Brazil Mortgage Broker

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Andreia Brazil

Antes de assinar o financiamento para o seu imóvel, muita atenção ao Posted Rate

Em primeiro lugar, se você tiver um financiamento imobiliário com qualquer um dos grandes bancos, você tem um “posted rate” no seu contrato e isso NÃO É UMA COISA BOA!

O que é um posted rate? É uma estratégia financeira, “uma armadilha”, que os bancos usam para prender os seus clientes e assegurar uma multa alta (recompensa) caso o cliente queira quebrar o contrato antes da data prevista.

Quando você entra em qualquer um dos grandes bancos para falar com um “especialista ou conselheiro de financiamento imobiliário” a primeira coisa que você precisa saber é que esse “profissional” não é licenciado pelo governo. Esse “profissional” é treinado e limitado a vender somente os produtos do seu banco. Ele não conhece e não pode oferecer para os seus clientes outros produtos que estão disponíveis no mercado. Ele trabalha para o banco não para os clientes, e muitas vezes, esse profissional tem uma meta de venda muito alta e sofre muita pressão por parte da gerência em relação à produtividade. Ele precisa mostrar números.

Clientes especiais.

Provavelmente você receberá uma taxa de juros competitiva “por ser um cliente especial” e sairá do banco feliz pensando que, devido ao seu bom relacionamento com o banco, você foi recompensado.

Você pode amar o seu banco, mas pode ter certeza que esse amor não é recíproco. Pense bem: quando se trata de ganhar dinheiro, os bancos são extremamente competentes (Eles não ganham bilhões de dólares trimestralmente em lucratividade por acidente). Os bancos contam com dados de estatísticas que mostram que no geral, a maioria dos clientes não têm uma educação financeira muito sofisticada e também contam com o estress do processo de aquisição da casa própria para desviar a atenção dos clientes das importantes cláusulas contratuais na hora da assinatura. Geralmente a atenção é concentrada na taxa de juros e no pagamento mensal, então, desde de que a taxa de juros “seja competitiva” e o pagamento mensal caiba no orçamento, os clientes se sentem seguros suficiente para finalizar a transação.

O juros que você “pensa” que tem no seu financiamento, na verdade é o que chamamos de “discounted rate”.

Infelizmente não há uma negociação dos termos ou sequer uma discussão sobre o posted rate e suas implicações, que certamente podem trazer uma surpresa muito desagradável no futuro.

Na verdade a taxa de juros que você recebeu é o posted rate menos um desconto que foi oferecido no dia que você adquiriu o financiamento. O juros que você “pensa” que tem no seu financiamento, na verdade é o que chamamos de “discounted rate”.

E daí? O pagamento do meu financimento foi calculado usando o “discounted rate”, qual é o problema?

O seu pagamento foi calculado usando o “discounted rate”, porém, a verdadeira taxa contratual é o “posted rate”. Então, se você precisar rescindir o contrato do financiamento, é aí que você verá o “posted rate” em ação. Você provavelmente já ouviu casos de pessoas que perderam muito dinheiro quando precisaram rescindir o contrato de financiamento com o banco, isso acontece porque os bancos calculam a penalidade usando o “posted rate” e não o “discounted rate”.

Você sabe por que os bancos oferecem a melhor taxa de juros para os contratos fechados de 5 anos?

Aqui no Canadá, estudos mostram que, em média, os canadenses são mais propensos a quebrar seu contrato de 5 anos no 3º ou 4º ano do contrato, por várias razões: seja para vender a sua casa para comprar algo maior ou menor, ou para pegar o dinheiro da valorização do imóvel e pagar dívidas ou colocar seus filhos na faculdade. Os bancos usam este comportamento e oferecem uma taxa bem atrativa para os contratos fixos de 5 anos, porque eles sabem que há uma boa chance do cliente quebrar o contrato e é aí que eles ganham muito dinheiro.

Só para vocês terem uma ideia, em um financiamento de $400,000.00 com um contrato de 5 anos com uma taxa de juros fixa, a penalidade pode variar de $8.000,00 a $17.000,00, dependendo do banco e do contrato. Para muitos clientes essa penalidade é equivalente à entrada que deram quando adquiriram o imóvel.

Então, você deve estar se perguntando: O que um mortgage broker “licenciado” pode fazer por mim? Um mortgage broker licenciado é um profissional autônomo que trabalha e conhece bem os produtos de vários bancos. Sua reputação é o que impulsiona seu negócio. Um broker tem como obrigação ética profissional representar e lutar pelo seu cliente, garantir não só uma uma taxa de juros competitiva, mas um contrato limpo sem armadilhas que possam prejudicar o cliente.

O que fazer então? Educação, educação, educação…

Faça perguntas, se informe, negocie os termos do seu contrato. Sua casa é o seu maior patrimônio, mas também é sua maior dívida enquanto estiver financiada; você precisa entender o que você esta assinando, o contrato tem que ser bom para os dois lados.

No Canadá há varios bancos que o público no geral não conhece, esses bancos são chamados de “lenders”. Esses bancos oferecem taxas mais baixas que os grandes bancos e os contratos oferecidos são mais justos e as penalidades são, sem duvida, bem menores do que as penalidades dos grandes bancos. A maioria desses bancos (lenders) não tem  posted rate  ou  discounted rate, eles têm uma única taxa de juros e pronto! A taxa de juros usada para o cálculo da sua prestação é a mesma, caso você precise rescindir o contrato.

No entanto, os produtos desses bancos (lenders) só podem ser adquiridos por meio de um “mortgage broker licenciado”. A maioria das pessoas não sabe que não há nenhum custo na contratação desse profissional. O mortgage broker licenciado trabalha para o cliente, representando-o junto aos bancos e são inúmeras as vantagens de ter esse profissional ao seu lado.

Quem paga o mortgage broker? Os bancos. O banco que o cliente escolher para o seu financiamento, é o banco que pagará a consultoria do mortgage broker. Espero que este artigo tenha ajudado você leitor a entender melhor o que é posted rate & discounted rate. Se você tiver qualquer duvida, nos envie um email mortgagesolutions2015@gmail.com